Mängelhaftung

Bereits beim letzten Besuch hat der Schornsteinfeger
Ihnen gesagt, dass die Balken Ihres Daches so langsam morsch werden und das
Dach in den nächsten Jahren erneuert werden muss. Nun wollen Sie Ihr Haus
verkaufen und wissen ganz genau: Wenn Sie diesen Mangel angeben, drückt das auf
den Preis. Doch Vorsicht: Wer nichts sagt, muss später oft wesentlich mehr
zahlen.

In Deutschland gibt es nämlich eine Mängelhaftung für
Verkäufer. „Der Verkäufer hat dem Käufer die Sache frei von Sach- und
Rechtsmängeln zu verschaffen.“ Heißt es im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in
§433 Absatz 1. Ein Sachmangel liegt zum Beispiel vor, wenn ein zu Wohnzwecken
gekauftes Haus aufgrund eines undichten Daches oder anderer Mängel an der
Bausubstanz unbewohnbar ist. Ein Rechtsmangel hingegen bedeutet, dass Rechte
Dritter die Immobilie für den Käufer nicht bewohnbar machen. Das wäre etwa der
Fall, wenn einem Mieter im Grundbuch ein Nießbrauchrecht zugesichert ist.

Mit welchen juristischen Folgen müssen Verkäufer rechnen?

Laut § 437 Nr. 1 BGB steht dem Käufer beim Auftreten von
Mängeln, die der Verkäufer ihm verschwiegen hat eine Nacherfüllung zu. Dies
gilt nicht für offene Mängel wie etwa ein großes Loch im Dach. Hier wird davon
ausgegangen, dass der Käufer diesen gut sichtbaren Schaden bei der Besichtigung
wahrgenommen und die Immobilie in diesem Wissen gekauft hat. Eine Ausnahme
besteht, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag eine Garantie gewehrt hat – etwa die
sofortige Nutzung der Immobilie, die mit einem Loch im Dach wohl kaum möglich
ist – dann muss der Verkäufer für Schadensersatz sorgen.

Bei versteckten Mängeln an der Bausubstanz hingegen muss der
Verkäufer mitunter für eine Nacherfüllung sorgen, wenn die Mängel schon länger
bestanden. Theoretisch ist es nach § 439 BGB auch möglich als Ersatz eine
gleiche Sache zu liefern – bei Immobilien ist das jedoch wohl kaum möglich.
Sorgt der Verkäufer weder für eine gleiche Sache noch für eine Nacherfüllung
hat der Käufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten (§ 440 BGB) oder den
Kaufpreis zu senken (§ 441 BGB).

Wie können Verkäufer sich vor der Mängelhaftung schützen?

Nun ist es natürlich nicht immer so, dass Verkäufer von den
Mängeln an ihrer Immobilie wissen und diese mutwillig verschweigen. Lässt sich
also kein Verkauf tätigen, ohne zu befürchten, später noch einmal zur
Verantwortung gezogen zu werden? Ganz so schlimm ist es nicht. Verkäufer können
sich durch bestimmte Klauseln im Vertrag von der Haftung für nach
Vertragsabschluss auftretende Sachmängel freimachen. Das gilt allerdings nur
für Mängel, die beiden Parteien vor Vertragsabschluss nicht bekannt waren. Hat
der Schornsteinfeger die Mängel am Dach schon vor dem Eigentümerwechsel
festgestellt und dem Verkäufer mitgeteilt, lässt sich dies in einem möglichen
Rechtsstreit leicht nachweisen.

Bekannte Mängel zu verschweigen ist also keine kluge Option.
Stattdessen ist es ratsam, sie schriftlich im Kaufvertrag festzuhalten, um sich
vor einer späteren Haftung zu schützen. Deshalb ist eine professionelle
Werteinschätzung durch einen Experten so wichtig. So erfahren Eigentümer nicht
nur den Realwert ihrer Immobilie, sie bekommen auch eine Übersicht über alle
Mängel am Haus, die sie im Kaufvertrag aufführen können.

Zudem verjähren die Käuferansprüche beim Immobilienkauf laut
§ 438 BGB nach fünf Jahren. Verkäufer müssen also nicht befürchten, nach
etlichen Jahren auch für frische Schäden haftbar gemacht zu werden.

Sie benötigen ein professionelles Gutachten für den
Verkauf Ihrer Immobilie oder sind sich bei Formulierungen im Kaufvertrag unsicher?
Kontaktieren Sie uns jetzt ganz unverbindlich. Wir unterstützen Sie gerne.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder
Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem
konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

Foto: © vicnt2815/Depositphotos.com

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