Vorkaufsrecht bei Immobilien – Ein umfassender Überblick
Wie gut kennen Sie sich mit dem Vorkaufsrecht bei Immobilien aus? Der nachfolgende Artikel soll insbesondere Kaufinteressenten einen Überblick in die komplexe Thematik geben und die Bedeutung und Konsequenzen beim Immobilienkauf erläutern
Was ist das Vorkaufsrecht?
Das Vorkaufsrecht ist ein bedeutendes rechtliches Instrument im Immobilienbereich, das bestimmten Personen oder Institutionen das Recht einräumt, eine Immobilie oder ein Grundstück unter bestimmten Bedingungen vor anderen Interessenten zu erwerben. Der Berechtigte hat die Option, eine Immobilie zu denselben Konditionen zu erwerben, die auch einem anderen Käufer angeboten werden.
Je nachdem in welcher Rolle Sie sich als Kaufinteressent befinden, kann solch ein Vorkaufsrecht für Sie zum Vor- oder zum Nachteil sein. Ist für Sie als Person ein Vorkaufsrecht eingetragen, gibt Ihnen das eine Form der Sicherheit. Für andere potenzielle Kaufinteressenten wird ein solches Vorkaufsrecht oft zu einer unüberwindbaren Hürde.
Es gibt verschiedene Formen des Vorkaufsrechts, auch solche, die automatisch greifen. In der Praxis tritt das Vorkaufsrecht grundsätzlich erst in Kraft, sobald eine konkrete Kaufabsicht für eine Immobilie durch einen Dritten besteht. Dies kann für Kaufinteressenten, die in dieser Situation in der Regel die Rolle des Dritten darstellen, ein herber Rückschlag sein.
Im Nachfolgenden werden die drei Hauptformen des Vorkaufsrechts aufgeführt und deren Anwendung näher beleuchtet:
Dingliches Vorkaufsrecht
Dieses Recht ist im Grundbuch eingetragen. Es kann den Verkauf der Immobilie beeinflussen, selbst nachdem der neue Käufer im Grundbuch eingetragen ist. Das dingliche Vorkaufsrecht kann vererbt werden, sofern dies im Grundbuch vermerkt ist, erlischt jedoch häufig mit dem Tod des Berechtigten. Der Berechtigte hat die Möglichkeit, die Immobilie zu erwerben, auch wenn der Verkauf bereits stattgefunden hat. Für Kaufinteressenten ist es ratsam, sich im Vorfeld darüber zu informieren, ob ein solches Vorkaufsrecht besteht, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Schuldrechtliches Vorkaufsrecht
Dieses Vorkaufsrecht wird nicht im Grundbuch vermerkt und betrifft sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen. Sollte der Verkauf ohne Berücksichtigung des Berechtigten erfolgen, bleibt der Kaufvertrag gültig, jedoch ist der Verkäufer schadensersatzpflichtig. Es wird vertraglich vereinbart und gilt für alle Arten von Sachen, einschließlich Immobilien.
Gesetzliches Vorkaufsrecht
Dieses Vorkaufsrecht greift automatisch unter bestimmten Voraussetzungen, ohne dass eine vertragliche Regelung oder ein Grundbucheintrag erforderlich ist. Es wird in speziellen gesetzlichen Kontexten wirksam, beispielsweise wenn ein Mieter das Vorkaufsrecht bei der Umwandlung seines Mietshauses in Eigentumswohnungen in Anspruch nimmt.
Diese Art des Vorkaufsrechts betrifft auch Städte oder Gemeinden zur Sicherstellung der Bauleitplanung. Städte oder Gemeinden erfahren erst durch die Eintragung der neuen Eigentümer im Grundbuch der Immobilie von einem Verkauf und können erst dann von Ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Dies kann zu einer Rückabwicklung des Kaufs führen.
Erlöschen des Vorkaufsrechts
Das Vorkaufsrecht ist ein persönliches Recht, das in der Regel nur auf Lebenszeit gilt und nicht vererbt werden kann. Es erlischt bei Verzicht der Berechtigten auf ihr zugesprochenes Recht oder bei Schenkung, Zwangsversteigerung oder dem Verkauf der Immobilie an die gesetzlichen Erben.
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Autor: VR Immobilien GmbH